Citi llevó a cabo un panel con
Fibra Uno durante la 21ª Conferencia de directivos de empresas globales de
bienes raíces, que tuvo lugar en Hollywood, Florida. Las principales
conclusiones son:
Percepciones erróneas vs.
realidad. El director general de Fibra Uno, Andre El-Mann, comentó que la
principal percepción errónea hacia su negocio es la excesiva atención del
mercado en los rendimientos por dividendos. En cambio, los inversionistas
deberían estar más preocupados por el rendimiento total, el cual es un
resultado de la calidad de los activos, la ubicación y el valor de escasez. En
opinión del Sr. El-Mann, el mercado de bienes raíces en México atraviesa por
una fase crítica de desarrollo que resultará en un aumento de las rentas en
varios sectores de la propiedad y en reducir el descuento que existe incluso en
comparación con otros países de Latinoamérica.
Dolarización de las bienes
raíces en México. El Sr. El-Mann expuso su opinión acerca de que el mercado
inmobiliario mexicano está dolarizado en el mediano plazo y las rentas
denominadas en pesos eventualmente no sólo recuperarán el terreno perdido en
términos de dólares tras la depreciación, sino que superarán niveles máximos
anteriores, traduciéndose en un crecimiento de las rentas en dólares.
Sólidos fundamentales en el
portafolio. FUNO destacó la fortaleza del mercado industrial en la Ciudad de
México, así como que la tasa de ocupación observada del 97% es un reflejo de la
creciente demanda de arrendatarios locales y extranjeros y, en general, de la
escasez de espacios bien ubicados en la zona. También agregó que se puede
observar una tendencia similar entre las empresas manufactureras en el norte.
Respecto al sector comercial, FUNO comentó que los fuertes diferenciales de
arrendamiento observados recientemente, se deben a la ubicación estratégica de
sus propiedades y al crecimiento de las ventas de los locatarios. Si bien, la
administración se siente cómoda con posicionar sus rentas ligeramente por
debajo del mercado, siempre están buscando oportunidades para aumentar las
rentas cuando las rentas comparables se ubican en niveles más altos.
"Helios", el
vehículo de desarrollo, será un factor crítico para la expansión de FUNO. FUNO
reiteró que "Helios", el vehículo de desarrollo de propiedades es
"la mejor noticia desde los inicios de la compañía", ya que este desarrollo
permitirá a FUNO invertir en proyectos a gran escala sin que se cause una
afectación en la rentabilidad a corto plazo y la distribución potencial. De
igual manera, permitirá a los accionistas de FUNO participar no sólo en los
rendimientos por el desarrollo del proyecto, sino también en los honorarios
asociados en su gestión y el derecho de adquirir sobre la propiedad. Aunque el
vehículo "Helios" es relativamente pequeño en tamaño comparado con lo
que es FUNO hoy en día, la estructura puede incrementarse según se requiera.
A medida que FUNO incrementa
su escala ha sido más difícil crecer vía adquisiciones. La administración
reconoció que cada vez es más difícil encontrar adquisiciones de escala
relevante, dado el tamaño de FUNO, y que por ello buscan desarrollos de uso mixto
a gran escala a través de "Helios". Adicionalmente, aún hay una serie
de activos que pueden ser vendidos del grupo de control a FUNO, y la
administración reiteró su compromiso de realizar transacciones con terceros,
con la mayor transparencia y sobre una base equitativa para todos los
accionistas.
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