jueves, 17 de marzo de 2016

BANAMEX : Fibra Uno (FUNO11) Alerta: Aspectos destacados de la Conferencia 2016 de Citi con CEOs de empresas globales de bienes raíces



Citi llevó a cabo un panel con Fibra Uno durante la 21ª Conferencia de directivos de empresas globales de bienes raíces, que tuvo lugar en Hollywood, Florida. Las principales conclusiones son:

Percepciones erróneas vs. realidad. El director general de Fibra Uno, Andre El-Mann, comentó que la principal percepción errónea hacia su negocio es la excesiva atención del mercado en los rendimientos por dividendos. En cambio, los inversionistas deberían estar más preocupados por el rendimiento total, el cual es un resultado de la calidad de los activos, la ubicación y el valor de escasez. En opinión del Sr. El-Mann, el mercado de bienes raíces en México atraviesa por una fase crítica de desarrollo que resultará en un aumento de las rentas en varios sectores de la propiedad y en reducir el descuento que existe incluso en comparación con otros países de Latinoamérica.

Dolarización de las bienes raíces en México. El Sr. El-Mann expuso su opinión acerca de que el mercado inmobiliario mexicano está dolarizado en el mediano plazo y las rentas denominadas en pesos eventualmente no sólo recuperarán el terreno perdido en términos de dólares tras la depreciación, sino que superarán niveles máximos anteriores, traduciéndose en un crecimiento de las rentas en dólares.

Sólidos fundamentales en el portafolio. FUNO destacó la fortaleza del mercado industrial en la Ciudad de México, así como que la tasa de ocupación observada del 97% es un reflejo de la creciente demanda de arrendatarios locales y extranjeros y, en general, de la escasez de espacios bien ubicados en la zona. También agregó que se puede observar una tendencia similar entre las empresas manufactureras en el norte. Respecto al sector comercial, FUNO comentó que los fuertes diferenciales de arrendamiento observados recientemente, se deben a la ubicación estratégica de sus propiedades y al crecimiento de las ventas de los locatarios. Si bien, la administración se siente cómoda con posicionar sus rentas ligeramente por debajo del mercado, siempre están buscando oportunidades para aumentar las rentas cuando las rentas comparables se ubican en niveles más altos.

"Helios", el vehículo de desarrollo, será un factor crítico para la expansión de FUNO. FUNO reiteró que "Helios", el vehículo de desarrollo de propiedades es "la mejor noticia desde los inicios de la compañía", ya que este desarrollo permitirá a FUNO invertir en proyectos a gran escala sin que se cause una afectación en la rentabilidad a corto plazo y la distribución potencial. De igual manera, permitirá a los accionistas de FUNO participar no sólo en los rendimientos por el desarrollo del proyecto, sino también en los honorarios asociados en su gestión y el derecho de adquirir sobre la propiedad. Aunque el vehículo "Helios" es relativamente pequeño en tamaño comparado con lo que es FUNO hoy en día, la estructura puede incrementarse según se requiera.

A medida que FUNO incrementa su escala ha sido más difícil crecer vía adquisiciones. La administración reconoció que cada vez es más difícil encontrar adquisiciones de escala relevante, dado el tamaño de FUNO, y que por ello buscan desarrollos de uso mixto a gran escala a través de "Helios". Adicionalmente, aún hay una serie de activos que pueden ser vendidos del grupo de control a FUNO, y la administración reiteró su compromiso de realizar transacciones con terceros, con la mayor transparencia y sobre una base equitativa para todos los accionistas.

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